“给我一个小小家，蜗牛的家”。城里居，大不易。人在都市，一套房子意味着一个家，购房几乎是每一个家庭的大事；如何最大限度在避免风险，如何保证自己的置业安全，出现纠纷后怎样解决更有利于普通消费者，记者日前采访了新疆大学教师、律师王文利——

记者：听说您在代理一个房产官司，不但督促乌市一家房产商主动办了业主的房产证，而且取得一万五千元的赔偿；其典型性还在于，整个小区几百户人家，只有你的代理人一家取得了单户房产证，获得赔偿，这个相当蹊跷啊。

王文利：呵，说怪也不怪，关键是购房合同一定要白纸黑字，约定好各种问题：例如户型、装修、环境、配套设施、交房日期、违约责任，等等。近一个月我发现一些怪事情，购房人揣着钱来了，开发商给你一个合同，一个字不让你动，就准你交钱，签字，等房子——这样的房子二话不说，不能要。
你刚才提到的案例之所以成功维权，技巧在于合同签得较为公正严密。单说办房产证，合同分段约定，比方双方约定某年某月办理房产证，然后，最好分时段细化违约成本：30天没有办下房产证，开产商应该承担什么样的违约责任，60天，90天，180天——有理有节，给你时间缓冲，但违约责任是递增的，业主买房子并非为了获得赔偿吧，这个主要是督促开发商，要他自己考虑，如果他违约将要造成多大的成本。
相反的一个案例，另一个委托人也考虑到房子不能如期拿到产权证，与开发商定了相关协议，但他的协议写的什么——如逾期办房产证，付万分之零点零一的违约金，18万的房子付你18元违约金，你要告你可以告，但有意义么？

房子是大额标的消费，我个人就觉得奇怪，大多数人买个小菜尚且讨价还价，买房子反而不那么理性，我个人认为买房子更应该仔细斟酌。

街的一套尾房，定房时开发商副总口口声声保证此房屋东侧的一栋旧楼一定会拆除，张先生也试图让那位副总在合同上明确约定，但对方拒绝。而该小区的多户业主也说此楼一定会拆。五年过去了，张先生家三分之二的面积没有阳光，他四处反映情况，问题一直没有得到解决。
王文利：术业有专攻，如果张先生买房时请教了相关专家，他至少不会陷入这个局面。一套房子动辄几万，数十万，也许是一代人几十年的积蓄吧。房产合同最容易出现的问题可以归纳为以下几点：
一，违约责任不清楚。比方你刚才说的案例，张先生在合同中根本没有与开发商就房屋光线有明确约定，相应地，也就谈不上违约责任，赔偿几乎无从谈起。再则，开发商常常用"不可抗力"等推诿自己应承担的责任，将停水停电甚至资金迟滞都归入他的"不可抗力"；所谓"不可抗力"是指不可预见、不可避免、不可克服。停水停电是否属于"不可抗力"呢，我看不属于，那么，购房者就此细节得约定，出现类似问题，开发商应有怎样的应对方案，如何保证工期等，明确其责任。
二，合同权责不平等。国家工商局和建设部推荐有《购房合同 示范文本》，其出发点是尽可能地站在购房者的角度，减少相对强势的开发商对购房者的合同压迫或欺诈；表现在文本上，有相当多的条款后留有余地，明示消费者可与开发商就相关权益问题讨价还价；而现在出现争论的大多数合同，明显不对等，房地产商方有法律顾问支持，消费者大多数盲人骑瞎马，只有按手印与签名字的份儿，无从讨论，他拿给你的几乎就是一个格式合同。里面有很多大而化之的语言，模棱两可，而解释权一般又在开发商处。最明显的一个例子是：定金。一般房地产公司会这样约定：如因开发商原因导致购房交易取消，公司退还客户的所交定金及利息；若是由于客户原因取消购房交易，公司不承诺返还定金，客户还需另付违约金。这个平等么，不平等吧。关键是，你交了定金，下面的合同谈判无从谈起。 
三，易于产生经济纠纷的诸种问题，这个是动态的，无法一一罗列，消费者应该多方搜集资料，尽可能全面地考虑问题，例如：出现“一房二卖”问题时，开发商承担什么样的责任？土地、房屋产权的关系是否明晰，有无遗留纠纷问题；销售商执照印章和各种法定批文是否属于原件，与被确认的名称是否相符；供水、供电、供气能否保证，交通、排污、通讯是否通畅；房价计算是否已经按照优惠的价格执行，是否合理；其他承诺的条件（如户口、物业管理等）能否兑现等等。

记者：听着都晕了，简直可怕。好不容易攒够了按揭的钱了，又可能会面临这么多问题。如果出现纠纷，是否就束手无策了？
王文利：一，消费者首先要作一定的调查，了解对方的诚信状况；二，一定要请专业人士帮忙签订合同，大不了花几千元请房产律师参谋一下，以避免数万元的损失；合同要最大限度地争取公平与有效；三，合同中一般有关于出现纠纷的解决途径，或者仲裁，或者诉讼；开发商会选择仲裁，我的意见是购房者要坚持选择诉讼。仲裁的源渊是解决商人间的经济纠纷，一裁终局，双方都不再寻求诉诸法庭，注重迅速，有效，以节约时间。对普通消费者来说，选择仲裁有一定局限性，根据相关法规，普通市民如果不服仲裁，就得负责举证责任，推翻法定情节，这个几乎是不可能完成的任务。举一个例子，我一个朋友拟购一套商品房，房子入住了才晓得是经济适用房，商品房与经济适用房是不同的，前者须交纳土地出让金并可自由转让。纠纷出来了，按合同约定，双方去仲裁委仲裁，仲裁员一句话：经济适用房也是商品房——这存在着混淆概念的问题，但一裁终局，你没有别的救济途径。如果购房时选择诉讼途径，并非费事儿，而是保证尽量公平中立。出现了纠纷，有一审有二审，消费者对自己利益的救济途径会多得多。

记者：经济适用房已开始限制购买对象，对于中低收入家庭利好的消息却为一些房产商发为噱头，这也造成了部分市民的非理性冲动，好像都争赶末班船，而房地产商也多网开一面，并不严格审核购房者的资料，请问，这其中有无风险？
王文利：《乌鲁木齐市经济适用住房管理办法》9月8日正式施行，但限定对象的审查其实不是开发商，而是房产管理局，管理局审查购房者的户籍、收入、住房情况等等，进行相关的确权行为。从媒体报道情况看，是对不符合条件的购房者有严格处罚的：如弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件、骗购经济适用住房的个人，由市房产行政管理部门追回已购住房，并提请所在单位对申请人进行行政处分。对出具虚假证明的单位，追究单位主要领导的责任。
房地产开发商负责什么？他负责购房者办产权证时，提供各类缴费发票。这个消费者也须冷静，要基本了解一般的购房流程，弄清楚职能部门、开发商与消费者三者间的责权利。

王文利，男，汉，1967年5月出生，1989年大学毕业，放弃留校机会，在基层公安保卫岗位工作10年；1999年任教新疆大学，从事法学教育工作；2000年最后一批取得律师资格证，兼职律师；2005年考取法学硕士研究生，现脱产读学位，研究方向：债法。年均发表论文5篇以上。