年末独立别墅进入“淡季”

临近年末，继公寓之后12月沪上独立别墅似乎也遭遇了“拐点”，供给和成交量双双环比下降50%以上，创2007年全年最低。

喷发后供应重归低点

数据显示，12月全市累计新推独立别墅房源3.5万平米，环比下降56%，同比下降59%，市场供应继11月份短暂喷发之后，再度回归低水位。

从本月供给量来看，金山地区的新天鸿高尔夫别墅首推104套290-320平米独立房源，新推量占到了本月市场总量的94%。而传统别墅供应区域，松江、青浦等地区均没有批量房源上市。又一个新盘占据整个市场供应量90%以上的情况在近些年十分罕见，也客观的反映出目前别墅市场中可供销售的房源已是少之又少。

造成本月供应锐减的原因是传统市场季节性因素结合土地供应减少导致。接近2008年春节，客户看房及购房需求减少，各开发商也相应减少了推量，进入客还蓄水期；近年来别墅用地的供应异常紧俏，新开房源也多来自于前期所拿地块，一级市场萎缩导致新房上市量不足，例如松江新城，当前市场内几乎“一墅难求”。

成交锐减，价格攀升

与供应量相比12月，全市独立别墅累计成交3.7万平米，环比下降50%，同比下降63%，市场需求同样达到07年以来最低值。

本月的成交量不仅远低于6月份的最高水平12.7万平米，甚至不如2月份的4.3万平米，成交萎缩达到本年度的最低水平。分析可以发现，上月市场有近8万平米的新增量，所以，本月成交下降并不非是供应不足导致。我们认为，造成本月成交锐减，有2方面原因，一是传统淡季的到来，购房意愿降低，二是银行针对购房者的贷款政策出台，在普通公寓房市场引起的观望情绪，已经蔓延到了别墅市场，畸形的价格走势，让一部分购房者开始关注其中的盲目性，开始了理性的思考。

虽然成交量明显萎缩但本月独立别墅成交均价为2.27万元/平米，环比上升8.2%，同比上升32%，价格走高势头仍在继续。

本月市场没有成交特别突出楼盘，成交套数最多的项目也仅有17套，而总价1000万以上楼盘量均在5套以下，整体来看成交较为平均。从个案情况来看，不少项目成交价格仍有上升，佘山高尔夫均价已近6.5万元/平米，佘山银湖别墅成交价格本月4套的成交均价也已突破3万元/平米，较半年前上升有近1万元，甚至上海花园·瑞生年华，本月成交的一套单价也达到2.7万元/平米，较1月份上升约1万元。

就目前的情况来看，08年1月供求量依旧会维系在一个较低的水平，主要原因是市场中缺乏新增的供应量，而这一情况或许要等到佘山等传统高档板块新项目的亮相。